Grunderwerbsteuer sparen – welche legalen Wege gibt es?

Zuletzt aktualisiert: 27.02.2026 | Lesezeit: 7 Minuten

Sie stehen kurz vor einem Immobilienkauf – privat oder geschäftlich – und haben nachgerechnet: Die Grunderwerbsteuer macht einen erheblichen Betrag aus, der obendrauf kommt. Im Internet lesen Sie von „legalen Gestaltungen", mit denen sich diese Steuer reduzieren oder sogar ganz vermeiden lässt. Klingt verlockend. Gleichzeitig fragen Sie sich: Was davon funktioniert tatsächlich, was ist riskant – und wo endet legale Gestaltung und beginnt ein Problem mit dem Finanzamt?

Typische Ausgangslage

• Sie kaufen eine Gewerbeimmobilie für Ihr Unternehmen und die Grunderwerbsteuer treibt die Gesamtkosten spürbar in die Höhe
• Sie möchten eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen – etwa an Kinder oder Geschwister – und fragen sich, ob dabei Grunderwerbsteuer anfällt
• Sie erwägen, eine Immobilie über eine GmbH oder GbR zu erwerben, weil Sie gehört haben, dass sich dabei Steuervorteile ergeben können
• Ihr Steuerberater hat eine Gestaltung vorgeschlagen, Sie sind sich aber unsicher, ob diese rechtlich tragfähig ist
• Sie haben bereits einen Kaufvertrag unterschrieben und stellen erst jetzt fest, dass eine andere Struktur günstiger gewesen wäre
• Sie planen den Erwerb zusammen mit einem Geschäftspartner und möchten die steuerlichen Auswirkungen der gewählten Beteiligungsstruktur verstehen

Warum die Sache häufig komplizierter ist, als man zunächst glaubt

Die Grunderwerbsteuer trifft mehr Vorgänge als nur den klassischen Kauf

Viele Betroffene gehen davon aus, dass Grunderwerbsteuer nur bei einem „normalen" Immobilienkauf anfällt – also wenn ein Grundstück oder eine Wohnung den Eigentümer wechselt. Das Grunderwerbsteuergesetz erfasst aber deutlich mehr Vorgänge. Auch Veränderungen in der Gesellschafterstruktur einer Gesellschaft, die Immobilien hält, können grunderwerbsteuerpflichtig sein. Das betrifft gerade Selbständige und GmbH-Geschäftsführer, die Immobilien über eine Gesellschaft halten oder erwerben möchten. Die Frage, ob ein bestimmter Vorgang Grunderwerbsteuer auslöst, lässt sich häufig nicht mit einem Blick ins Gesetz beantworten – sie hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, die im Zusammenspiel bewertet werden müssen.

Legale Gestaltung und unzulässige Umgehung liegen nah beieinander

Das Steuerrecht erlaubt es grundsätzlich, Sachverhalte so zu gestalten, dass die Steuerlast möglichst gering ausfällt. Gleichzeitig gibt es gesetzliche Regelungen, die bestimmte Gestaltungen als Missbrauch werten – mit der Folge, dass die Grunderwerbsteuer trotzdem anfällt und unter Umständen sogar Zuschläge oder Zinsen hinzukommen. Die Grenze zwischen zulässiger Steueroptimierung und unzulässiger Umgehung ist in diesem Bereich besonders schmal. Was in einem konkreten Fall noch als legale Gestaltung durchgeht, kann in einem nur leicht veränderten Sachverhalt bereits als missbräuchlich eingestuft werden. Die Finanzverwaltung prüft solche Konstruktionen zunehmend genau.

Gesellschaftsrechtliche Gestaltungen unterliegen strengen Voraussetzungen

Im Internet kursieren zahlreiche Hinweise auf Modelle, bei denen Immobilien über Gesellschaften erworben oder gehalten werden, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Solche Gestaltungen – etwa der sogenannte Share Deal (also der Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst) – gibt es tatsächlich. Allerdings hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen für eine steuerfreie Übertragung im Gesellschaftskontext erheblich verschärft. Es gelten strenge Schwellenwerte, Haltefristen und Zurechnungsregeln, die im Detail aufeinander abgestimmt sein müssen. Ein Fehler in der Struktur – und sei er noch so klein – kann dazu führen, dass die gesamte Gestaltung steuerlich nicht anerkannt wird.

Familieninterne Übertragungen sind nicht automatisch steuerfrei

Ein verbreiteter Irrtum betrifft Übertragungen innerhalb der Familie. Tatsächlich gibt es gesetzliche Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer für bestimmte Verwandtschaftsverhältnisse. Aber nicht jede familiäre Übertragung fällt darunter. Welche Konstellationen befreit sind und welche nicht, hängt vom konkreten Verwandtschaftsgrad, der Art der Übertragung und weiteren Umständen ab. Gerade bei Schenkungen an Kinder, bei denen gleichzeitig ein Nießbrauch (also ein Nutzungsrecht an der Immobilie) eingeräumt wird, oder bei Übertragungen zwischen Geschwistern, ergeben sich regelmäßig Fragen, die ohne fundierte rechtliche Einschätzung nicht zu beantworten sind.

Das Zusammenspiel mit anderen Steuerarten wird leicht übersehen

Wer sich ausschließlich auf die Grunderwerbsteuer konzentriert, verliert leicht den Blick für das Gesamtbild. Eine Gestaltung, die Grunderwerbsteuer spart, kann an anderer Stelle – etwa bei der Schenkungsteuer, der Einkommensteuer oder der Umsatzsteuer – zu höheren Belastungen führen. Steuerliche Optimierung erfordert immer eine Gesamtbetrachtung. Was auf den ersten Blick wie eine Ersparnis aussieht, kann sich unter Einbeziehung aller Steuerarten als teurer herausstellen als der ungestaltete Immobilienkauf.

Was bei einer Gestaltung auf dem Spiel steht

Finanzielle Risiken bei fehlgeschlagenen Konstruktionen

Wird eine steuerliche Gestaltung vom Finanzamt nicht anerkannt, fällt die Grunderwerbsteuer in voller Höhe an – oft zuzüglich Nachzahlungszinsen. Je nach Zeitablauf und Umständen können auch Verspätungszuschläge oder in schwerwiegenden Fällen weitere Sanktionen hinzukommen. Bei Immobilien mit erheblichem Wert geht es schnell um Beträge, die für Selbständige oder kleinere Unternehmen wirtschaftlich schmerzhaft sind. Dazu kommen die Kosten für die Gestaltung selbst – Notar, Beratung, gegebenenfalls Handelsregistereintragungen –, die bei einer Nichtanerkennung nutzlos aufgewendet wurden.

Vertrauensschutz ist nicht selbstverständlich

Selbst wenn eine Gestaltung in der Vergangenheit vom Finanzamt akzeptiert wurde, bedeutet das nicht, dass sie auch beim nächsten Mal anerkannt wird. Die Rechtsprechung in diesem Bereich entwickelt sich stetig weiter, und die Finanzverwaltung passt ihre Prüfungspraxis an. Auf informelle Aussagen oder die Erfahrungen Dritter sollte sich niemand verlassen, wenn es um die eigene steuerliche Situation geht.

Wie die Kanzlei Sie unterstützt

Die Kanzlei berät Selbständige, GmbH-Geschäftsführer und vermögende Privatpersonen bei allen Fragen rund um die steuerliche Gestaltung von Immobilientransaktionen – vom Standort im Raum Kiel aus und bundesweit. Schildern Sie Ihre Situation über die Kontaktseite, und Sie erhalten eine erste Einschätzung, ob und wie anwaltliche Unterstützung in Ihrem Fall sinnvoll ist. Diese Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Nach einer Mandatierung erfolgt die weitere Betreuung – einschließlich Videoberatung – unabhängig davon, wo in Deutschland Sie sich befinden. Entscheidend ist, dass die rechtliche Prüfung vor der notariellen Beurkundung stattfindet, damit Gestaltungsmöglichkeiten noch genutzt werden können.