Makler hat falsche Angaben gemacht – wer haftet?

Zuletzt aktualisiert: 27.02.2026 | Lesezeit: 6 Minuten

Sie haben eine Immobilie gekauft oder verkauft – und stellen fest, dass die Angaben im Exposé oder im Beratungsgespräch nicht gestimmt haben. Die Wohnfläche war kleiner als angegeben, die zugesagte Mietrendite existierte so nie, der versprochene Bauzustand entpuppte sich als Wunschdenken. Jetzt stehen Sie mit einem Objekt da, das nicht das ist, was Ihnen versprochen wurde – und fragen sich, ob der Makler dafür geradestehen muss.

Typische Ausgangslage

• Im Exposé stand eine Wohnfläche, die deutlich über der tatsächlich gemessenen Fläche liegt – und das beeinflusst den Wert der Immobilie erheblich.
• Der Makler hat mündlich zugesichert, dass keine Baumängel bekannt seien – nach dem Kauf zeigen sich massive Schäden.
• Die im Exposé genannten Mieteinnahmen lagen weit über den tatsächlich erzielten Mieten, was Ihre Kalkulation als Kapitalanleger zunichtemacht.
• Sie haben als Verkäufer dem Makler korrekte Informationen gegeben, aber im Exposé wurden diese fehlerhaft oder geschönt dargestellt – und jetzt verlangt der Käufer Schadensersatz von Ihnen.
• Der Makler hat Ihnen verschwiegen, dass im Grundbuch Belastungen eingetragen sind, oder er hat die Bedeutung einer Eintragung heruntergespielt.
• Sie haben Provision gezahlt, obwohl Sie sich fragen, ob der Makler seine Pflichten überhaupt ordnungsgemäß erfüllt hat.

Warum die Haftungsfrage bei falschen Maklerangaben oft komplizierter ist als gedacht

Die erste Reaktion ist verständlich: Der Makler hat falsche Angaben gemacht, also muss er zahlen. So einfach ist es in der Praxis aber häufig nicht. Die Haftung hängt von einer Vielzahl rechtlicher Fragen ab, die sich gegenseitig beeinflussen – und deren Beantwortung den Unterschied zwischen einem berechtigten Anspruch und einer leeren Forderung ausmachen kann.

Makler, Verkäufer oder beide – wer ist der richtige Anspruchsgegner?

Wenn eine Angabe im Exposé falsch war, stellt sich zunächst die Frage, von wem die Information ursprünglich stammt. Hat der Makler eine Angabe des Verkäufers ungeprüft übernommen? Hat er eigene Recherchen angestellt und dabei Fehler gemacht? Oder hat er Informationen bewusst anders dargestellt? Die Haftung kann sich je nach Konstellation gegen den Makler, den Verkäufer oder gegen beide richten – und die jeweiligen Anspruchsgrundlagen unterscheiden sich grundlegend. Für Laien ist diese Abgrenzung in aller Regel nicht sicher zu treffen, weil die rechtlichen Maßstäbe erheblich voneinander abweichen.

Der schmale Grat zwischen Anpreisen und Aufklärungspflicht

Nicht jede übertriebene Formulierung in einem Exposé begründet eine Haftung. Das Recht unterscheidet zwischen marktschreierischer Anpreisung und konkreten Tatsachenbehauptungen, auf die sich ein Käufer verlassen darf. Wo genau diese Grenze verläuft, ist häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Gleichzeitig treffen den Makler bestimmte Aufklärungspflichten, deren Umfang sich nicht pauschal bestimmen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Ob eine bestimmte Aussage im Exposé eine haftungsrelevante Pflichtverletzung darstellt, erfordert eine sorgfältige rechtliche Einordnung.

Beweisfragen und Dokumentation

Selbst wenn eine falsche Angabe feststeht, scheitern Ansprüche in der Praxis häufig an der Beweislage. Was genau wurde mündlich gesagt? Was stand im Exposé, und welche Version lag dem Kaufentschluss zugrunde? Wurde das Exposé nachträglich geändert? Gerade mündliche Zusicherungen lassen sich im Nachhinein schwer belegen. Die Frage, wer im Streitfall was beweisen muss, folgt komplizierten rechtlichen Regeln, die sich je nach Anspruchsgrundlage unterscheiden.

Die Verbindung zum Kaufvertrag

Falsche Maklerangaben stehen nie isoliert im Raum. Sie berühren immer auch den notariellen Kaufvertrag – insbesondere die darin enthaltenen Regelungen zur Beschaffenheit der Immobilie und zum Haftungsausschluss. In den meisten Immobilienkaufverträgen finden sich Klauseln, die die Gewährleistung des Verkäufers einschränken. Wie sich diese Klauseln zu den Angaben des Maklers verhalten und ob sie möglicherweise auch Ansprüche gegen den Makler beeinflussen, ist eine Frage, die erhebliches rechtliches Zusammenspiel erfordert.

Wenn Sie Verkäufer sind und der Makler Fehler gemacht hat

Auch als Verkäufer können Sie von falschen Maklerangaben betroffen sein – nämlich dann, wenn der Käufer wegen der Falschangaben Ansprüche gegen Sie geltend macht. In dieser Situation stellt sich die Frage, ob und inwieweit Sie den Makler in Regress nehmen können, also ob er für den Schaden aufkommen muss, den Sie gegenüber dem Käufer erleiden. Auch das Verhältnis zwischen Ihrem Maklervertrag und den Pflichten des Maklers gegenüber dem Käufer spielt hier eine Rolle.

Was für Käufer, Verkäufer und Selbständige auf dem Spiel steht

Erhebliche wirtschaftliche Folgen

Bei Immobilientransaktionen geht es regelmäßig um Beträge, die für die meisten Betroffenen existenziell sind. Falsche Flächenangaben, verschwiegene Mängel oder fehlerhafte Renditeberechnungen können einen Schaden verursachen, der in die Zehntausende oder weit darüber hinaus geht. Für Selbständige und GmbH-Geschäftsführer, die eine Gewerbeimmobilie oder eine Kapitalanlage erworben haben, kommt hinzu, dass sich falsche Angaben auf die gesamte unternehmerische Kalkulation auswirken können – von der Gewerbemiete bis zur Finanzierung.

Zeitdruck durch gesetzliche Fristen

Ansprüche wegen falscher Maklerangaben unterliegen Verjährungsfristen, deren Beginn und Dauer von verschiedenen Faktoren abhängen. Wer zu lange wartet, riskiert, dass berechtigte Forderungen nicht mehr durchsetzbar sind – unabhängig davon, wie eindeutig die Falschangabe war. Auch andere zeitgebundene Rechte – etwa im Zusammenhang mit dem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – können betroffen sein.

• Schadensersatzansprüche gegen den Makler unterliegen gesetzlichen Verjährungsfristen, die in bestimmten Konstellationen überraschend kurz sein können.
• Ansprüche gegen den Verkäufer wegen Mängeln der Immobilie folgen eigenen Fristen, die unabhängig von der Maklerhaftung laufen.
• Eine späte Geltendmachung kann als Hinweis gewertet werden, dass die Falschangabe für den Kaufentschluss nicht wesentlich war.

Wie die Kanzlei Sie unterstützt

Bei Fragen rund um falsche Maklerangaben und die daraus entstehenden Haftungsfragen steht die Kanzlei Ratsuchenden im Raum Kiel und bundesweit zur Verfügung. Schildern Sie Ihren Fall über die Kontaktseite – Sie erhalten eine erste Einschätzung, ob und wie anwaltliche Unterstützung in Ihrer Situation sinnvoll ist. Diese Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Nach einer Mandatierung erfolgt die weitere Betreuung – bei überregionalen Mandaten auch per Videoberatung – mit einer gründlichen Prüfung Ihres Falls und der Entwicklung einer auf Ihre Situation zugeschnittenen Vorgehensweise.

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