Makler hat falsche Angaben gemacht – wer haftet?

Zuletzt aktualisiert: 27.02.2026 | Lesezeit: 6 Minuten

Sie haben eine Immobilie gekauft – und stellen jetzt fest, dass die Angaben des Maklers nicht stimmten. Die Wohnfläche ist kleiner als versprochen, die angebliche Mietrendite existiert nur auf dem Papier, oder der „sanierte Dachstuhl" entpuppt sich als Sanierungsfall. Jetzt fragen Sie sich: Wer zahlt dafür – der Makler, der Verkäufer oder am Ende Sie selbst?

Typische Ausgangslage

• Im Exposé stand eine Wohnfläche, die deutlich größer ist als die tatsächlich vermessene Fläche – der Kaufpreis wurde auf dieser Basis verhandelt
• Der Makler hat eine bestimmte Mieteinnahme oder Rendite versprochen, die sich nach dem Kauf als unrealistisch herausstellt
• Angaben zum Baujahr, zum energetischen Zustand oder zu durchgeführten Sanierungen waren falsch oder geschönt
• Der Makler hat auf Nachfrage mündlich zugesichert, dass keine Mängel bekannt seien – nach dem Kauf tauchen erhebliche Schäden auf
• Ein Grundstück wurde als „bebaubar" oder „teilbar" beworben, obwohl baurechtliche Einschränkungen bestehen
• Im Exposé fehlen wesentliche Informationen – etwa eine Altlastenverdachtsfläche, ein eingetragenes Wegerecht oder eine bevorstehende Sonderumlage bei Eigentumswohnungen

Warum die Situation ernster ist als gedacht

Makler, Verkäufer oder beide – die Haftungsfrage ist alles andere als einfach

Viele Käufer gehen davon aus, dass der Makler automatisch für falsche Angaben im Exposé haftet. So einfach ist es nicht. Makler haben eine besondere Rechtsstellung: Sie vermitteln, sie verkaufen nicht. Die rechtliche Einordnung, ob ein Makler für bestimmte Aussagen einstehen muss, hängt von zahlreichen Faktoren ab – etwa davon, woher die Information stammt, ob der Makler sie hätte prüfen müssen und welche Rolle er im konkreten Verkaufsprozess eingenommen hat. Gleichzeitig kann auch der Verkäufer haften, unter Umständen sogar vorrangig. Wer den falschen Adressaten in Anspruch nimmt, verliert wertvolle Zeit – und möglicherweise den Anspruch.

Der Kaufvertrag enthält fast immer einen Haftungsausschluss

Notarielle Kaufverträge für Immobilien enthalten standardmäßig weitreichende Haftungsausschlüsse zugunsten des Verkäufers. Viele Käufer glauben, damit sei jede Chance auf Schadensersatz verloren. Das stimmt so nicht – aber die Ausnahmen von einem solchen Ausschluss sind eng und ihre Voraussetzungen komplex. Ob ein Haftungsausschluss greift oder nicht, lässt sich nur beurteilen, wenn man den gesamten Ablauf – vom Kaufvertrag über die Kommunikation mit dem Makler bis zu den tatsächlichen Verhältnissen – juristisch aufarbeitet.

Beweise verschwinden schneller als gedacht

Die entscheidenden Informationen stecken oft in Details: ein Exposé, das inzwischen von der Plattform gelöscht wurde. Eine mündliche Zusage bei der Besichtigung, an die sich niemand mehr erinnern will. Eine E-Mail, die im Postfach verschüttet liegt. Je mehr Zeit vergeht, desto schwieriger wird es, den tatsächlichen Informationsfluss zu rekonstruieren. Und ohne Nachweis, was der Makler tatsächlich gesagt oder geschrieben hat, wird jeder Anspruch deutlich schwerer durchzusetzen.

Selbst recherchieren kann nach hinten losgehen

Manche Käufer konfrontieren den Makler direkt mit den Vorwürfen, fordern Schadensersatz per E-Mail oder drohen mit dem Anwalt. Was verständlich ist, kann rechtlich schaden: Ungeschickte Formulierungen können als Verzicht gewertet werden, Fristsetzungen ohne korrekte Grundlage verpuffen wirkungslos, und der Makler gewinnt Zeit, seine Position aufzubauen. Auch eine vorschnelle Einigung mit dem Verkäufer kann dazu führen, dass Ansprüche gegen den Makler entfallen – oder umgekehrt. Die Haftungsfrage bei versteckten Mängeln nach dem Kauf ist ein Zusammenspiel verschiedener Rechtsbeziehungen, das strategisch angegangen werden muss.

Was typischerweise auf dem Spiel steht

Es geht selten nur um die Provision

Käufer denken oft zuerst an die gezahlte Maklerprovision. Doch der eigentliche Schaden liegt meist woanders:

• Überhöhter Kaufpreis aufgrund falscher Flächenangaben oder geschönter Zustandsbeschreibungen
• Kosten für Sanierungen, die laut Exposé bereits durchgeführt sein sollten
• Entgangene Mieteinnahmen bei Kapitalanlagen, die auf falschen Renditeversprechen basieren
• Finanzierungskosten, die auf einem zu hohen Kaufpreis beruhen
• Gutachterkosten, Rechtskosten und Verzugsschäden

Die Immobilie lässt sich nicht einfach zurückgeben

Anders als bei vielen anderen Geschäften gibt es beim notariellen Immobilienkauf kein einfaches Rückgaberecht. Selbst wenn die Falschangabe offensichtlich war, ist die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ein aufwändiger Prozess mit hohen Hürden. Viel häufiger geht es um Schadensersatz in Geld – aber auch dafür müssen die richtigen Weichen gestellt werden.

Wie die Kanzlei Sie unterstützt

Schildern Sie Ihren Fall – über Kontakt. Im Rahmen einer kostenlosen Ersteinschätzung prüft die Kanzlei, ob und wie anwaltliche Unterstützung in Ihrer Situation sinnvoll ist. Dabei geht es zunächst darum zu verstehen, was passiert ist und welche Richtung ein mögliches Vorgehen nehmen könnte. Eine eingehende Sachverhaltsprüfung und umfassende rechtliche Beratung erfolgen nach Mandatierung – dann auch z. B. per Videocall und, unabhängig davon, wo Sie sich befinden. Die Kanzlei ist im Raum Kiel ansässig und berät Mandanten bundesweit – ob Ihr Immobilienkauf in Schleswig-Holstein, Hamburg, München oder Berlin stattfand, spielt für die Zusammenarbeit keine Rolle.

• Kostenlose Ersteinschätzung über Kontakt
• Bundesweite Betreuung – Kanzlei im Raum Kiel
• Nach Mandatierung: z. B. per Videocall, umfassende Begleitung
• Prüfung aller Ansprüche gegen Makler und Verkäufer