Eigentumswohnung geerbt – behalten, verkaufen oder vermieten?

Zuletzt aktualisiert: 27.02.2026 | Lesezeit: 6 Minuten

Sie haben eine Eigentumswohnung geerbt – und stehen jetzt vor einer Entscheidung, die sich nicht mehr so einfach anfühlt, wie Sie dachten. Selbst einziehen, vermieten oder lieber schnell verkaufen? Was auf den ersten Blick nach einer reinen Geschmacksfrage klingt, hat steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Dimensionen, die überraschend viele Erben unterschätzen.

Typische Ausgangslage

• Sie haben als Alleinerbe eine Eigentumswohnung geerbt und wissen nicht, ob Verkauf oder Vermietung wirtschaftlich sinnvoller ist – und welche steuerlichen Folgen das jeweils hat.
• Die Wohnung gehört einer Erbengemeinschaft, und die Miterben sind sich uneinig, was mit der Immobilie geschehen soll.
• Im Grundbuch steht noch der Verstorbene, und Sie fragen sich, was jetzt mit der Eintragung passiert – und ob Sie überhaupt schon verkaufen oder vermieten dürfen.
• Die geerbte Wohnung ist vermietet, und Sie sind sich unsicher, welche Rechte und Pflichten Sie als neuer Eigentümer gegenüber dem Mieter haben.
• Sie überlegen, die Wohnung selbst zu nutzen, haben aber gehört, dass das steuerliche Konsequenzen haben kann – oder umgekehrt sogar Vorteile bringt.
• Ein Pflichtteilsberechtigter meldet Ansprüche an, und Sie befürchten, dass die Wohnung deshalb verkauft werden muss, obwohl Sie sie behalten möchten.

Warum die Situation ernster ist, als Sie vielleicht denken

Steuerliche Fallstricke bei jeder Entscheidung

Ob Sie die geerbte Eigentumswohnung behalten, verkaufen oder vermieten – jede dieser Optionen hat eigenständige steuerliche Konsequenzen. Ein vorschneller Verkauf kann eine erhebliche Steuerlast auslösen, die bei anderer Gestaltung vermeidbar gewesen wäre. Umgekehrt kann das Behalten der Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt sein – aber eben nur, wenn die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Wer hier auf Halbwissen oder gut gemeinte Tipps aus dem Bekanntenkreis vertraut, riskiert Nachzahlungen, die den gesamten wirtschaftlichen Vorteil der Erbschaft aufzehren. Die Zusammenhänge zwischen Erbschaftsteuer, Einkommensteuer und Spekulationsfristen sind komplex und greifen ineinander.

Erbengemeinschaft: Blockade statt Einigung

Haben Sie die Wohnung nicht allein geerbt, sondern gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Miterben, wird die Lage deutlich komplizierter. Eine Eigentumswohnung in der Erbengemeinschaft kann nicht einfach von einem einzelnen Erben verkauft, vermietet oder selbst bezogen werden. Jede Maßnahme erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Beteiligten. Wenn einer verkaufen will und ein anderer behalten möchte, entsteht schnell eine Pattsituation, die Monate oder sogar Jahre dauern kann – mit laufenden Kosten für Hausgeld, Instandhaltung und womöglich leerstehendem Wohnraum.

Grundbuch, Erbschein und die Frage der Handlungsfähigkeit

Viele Erben gehen davon aus, dass sie nach dem Erbfall sofort über die Wohnung verfügen können. In der Praxis stehen Sie jedoch vor dem Problem, dass im Grundbuch noch der Erblasser eingetragen ist. Für Verkäufe, Belastungen oder bestimmte Verwaltungsmaßnahmen benötigen Sie in aller Regel einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament. Die Beschaffung dieser Unterlagen kann Zeit in Anspruch nehmen – und wer in der Zwischenzeit unüberlegt handelt, schafft im schlimmsten Fall rechtliche Probleme, die den gesamten Vorgang verzögern oder verteuern.

Pflichtteilsansprüche und ihre Wirkung auf die Immobilie

Selbst wenn das Testament Ihnen die Wohnung klar zuweist, können Pflichtteilsansprüche dazu führen, dass Sie unter Druck geraten. Pflichtteilsberechtigte haben einen Geldanspruch gegen den Erben – und wenn der Nachlass überwiegend aus der Wohnung besteht, stellt sich die Frage, woher das Geld kommen soll. In solchen Konstellationen wird das Behalten der Wohnung plötzlich zur Liquiditätsfrage. Ohne sorgfältige Analyse der Gesamtsituation riskieren Sie, eine Entscheidung zu treffen, die Sie später teuer bereuen.

Vermietete Wohnung: Sie erben nicht nur Eigentum, sondern auch Pflichten

Ist die Eigentumswohnung bereits vermietet, treten Sie als Erbe in das bestehende Mietverhältnis ein – mit allen Rechten, aber auch allen Pflichten. Kündigungen sind an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Mieterhöhungen unterliegen strikten Regeln. Und selbst die Frage, ob Sie die Wohnung für Eigenbedarf nutzen können, ist rechtlich keineswegs so einfach, wie viele annehmen. Wer hier ohne anwaltliche Begleitung vorgeht, riskiert unwirksame Kündigungen, Schadensersatzforderungen des Mieters oder langwierige Rechtsstreitigkeiten.

Woran Erben häufig nicht denken

WEG-Recht und Hausgeldschulden

Eine Eigentumswohnung existiert nie isoliert. Sie ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit eigenen Regeln, Beschlüssen und finanziellen Verpflichtungen. Als Erbe haften Sie für offene Hausgeldrückstände des Erblassers. Außerdem können laufende oder geplante Sanierungsmaßnahmen erhebliche Sonderumlagen nach sich ziehen, die den wirtschaftlichen Wert der Erbschaft deutlich schmälern. All das muss in die Entscheidung einfließen – und ist von außen oft nicht ohne Weiteres erkennbar.

Spekulationssteuer und versteckte Steuerlasten

Ob und in welcher Höhe beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung Einkommensteuer anfällt, hängt von Faktoren ab, die viele Erben gar nicht auf dem Schirm haben. Die Berechnung knüpft an Zeiträume und Nutzungsarten an, die teilweise auf den Erblasser zurückgehen. Wer verkauft, ohne diese Zusammenhänge geprüft zu haben, zahlt möglicherweise Steuern, die bei etwas Geduld oder anderer Gestaltung vermeidbar gewesen wären. Näheres zur steuerlichen Behandlung geerbter Immobilien finden Sie auf der Themenseite.

Wie die Kanzlei Sie unterstützt

Sie schildern Ihren Fall über Kontakt – und erhalten eine erste Einschätzung, ob und wie anwaltliche Unterstützung in Ihrer Situation sinnvoll ist. Diese kostenlose Ersteinschätzung ist keine Rechtsberatung, gibt Ihnen aber eine klare Orientierung für den nächsten Schritt. Die Kanzlei ist im Raum Kiel ansässig und bundesweit tätig. Nach einer Mandatierung erfolgt die weitere Betreuung – auf Wunsch auch z. B. per Videocall. So lässt sich die Situation rund um Ihre geerbte Eigentumswohnung strukturiert aufarbeiten: erbrechtlich, steuerlich und wirtschaftlich.