Eigentumswohnung geerbt – behalten, verkaufen oder vermieten?

Zuletzt aktualisiert: 27.02.2026 | Lesezeit: 7 Minuten

Sie haben eine Eigentumswohnung geerbt – und statt Erleichterung macht sich Unsicherheit breit. Die Wohnung steht vielleicht leer, vielleicht wohnt noch jemand drin. Das Grundbuch muss geklärt werden, die Hausverwaltung meldet sich, und im Hinterkopf kreist die Frage: Behalten? Verkaufen? Vermieten? Jede Richtung klingt vernünftig – aber jede hat Haken, die man auf den ersten Blick nicht sieht.

Typische Ausgangslage

• Sie erben eine Eigentumswohnung allein oder gemeinsam mit anderen Miterben und wissen nicht, was wirtschaftlich und rechtlich am klügsten ist.
• Die Wohnung ist vermietet – und Sie fragen sich, ob Sie den Mietvertrag übernehmen müssen oder kündigen können.
• Ein Nießbrauch oder Wohnrecht zugunsten einer dritten Person ist eingetragen, und Sie sind unsicher, was das für Ihre Handlungsmöglichkeiten bedeutet.
• Mehrere Erben sind sich uneinig, ob die Wohnung verkauft, vermietet oder von einem der Miterben selbst genutzt werden soll.
• Die Hausverwaltung fordert Hausgeld-Rückstände des Verstorbenen ein, und Sie wissen nicht, ob Sie dafür aufkommen müssen.
• Sie möchten die Wohnung verkaufen, aber es stehen noch Grundschulden im Grundbuch, und die steuerlichen Folgen eines Verkaufs sind unklar.

Warum die Situation oft komplizierter ist als gedacht

Wohnungseigentum ist kein „normales" Eigentum

Eine geerbte Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend von einem Einfamilienhaus. Sie erben nicht nur vier Wände, sondern treten in eine Eigentümergemeinschaft ein – mit deren Beschlüssen, Wirtschaftsplänen, Instandhaltungsrücklagen und laufenden Verpflichtungen. Die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und bereits gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung können Ihre Handlungsmöglichkeiten erheblich einschränken. Ob Sie die Wohnung umbauen, anders nutzen oder kurzfristig vermieten dürfen, hängt von Regelungen ab, die Sie im Zweifel gar nicht kennen.

Steuerliche Folgen – in jede Richtung

Ob Sie behalten, verkaufen oder vermieten: Jede Entscheidung hat eigene steuerliche Konsequenzen. Bei der Erbschaft selbst können je nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert erhebliche steuerliche Belastungen entstehen – oder unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise entfallen. Ein Verkauf kann zusätzliche steuerliche Folgen auslösen, die von verschiedenen Faktoren abhängen, etwa davon, wie lange die Wohnung bereits im Eigentum war und wie sie genutzt wurde. Und auch bei einer Vermietung greifen steuerliche Regelungen, die richtig eingeordnet werden müssen. Die steuerlichen Zusammenhänge bei geerbten Immobilien sind vielschichtig – Fehleinschätzungen können teuer werden.

Erbengemeinschaft und die Wohnung – ein häufiger Konfliktherd

Wenn Sie nicht allein erben, gehört die Eigentumswohnung der Erbengemeinschaft als Ganzes. Kein einzelner Miterbe kann allein über Verkauf oder Vermietung entscheiden. Selbst wenn drei von vier Erben verkaufen wollen, reicht das nicht ohne Weiteres. Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft bei Immobilien ist einer der häufigsten und langwierigsten Streitpunkte im Erbrecht. Es gibt gesetzliche Regeln dafür, wie eine solche Situation aufgelöst werden kann – aber diese Wege sind für Laien kaum zu überblicken, und ein falscher Schritt kann die eigene Position erheblich verschlechtern.

Bestehende Belastungen und Rechte Dritter

Im Grundbuch können Rechte eingetragen sein, die Ihre Möglichkeiten einschränken: Grundschulden, ein Nießbrauch, ein Wohnrecht oder Vorkaufsrechte. Auch außerhalb des Grundbuchs können Vereinbarungen bestehen – etwa im Testament selbst durch Vermächtnisse oder Auflagen. All das muss sorgfältig geprüft werden, bevor eine Entscheidung über die Zukunft der Wohnung fallen kann.

Der Pflichtteil und die Immobilienbewertung

Wenn Pflichtteilsberechtigte Ansprüche geltend machen, spielt der Wert der Eigentumswohnung eine zentrale Rolle. Die Bewertung einer Immobilie im Nachlasskontext folgt eigenen Regeln und führt häufig zu Streit. Gerade bei Eigentumswohnungen – mit ihren besonderen Merkmalen wie Sondereigentum, Gemeinschaftsflächen und Instandhaltungsrücklage – ist die korrekte Wertermittlung anspruchsvoll. Die Themenseite zum Pflichtteil bei Immobilien gibt einen Überblick über die Zusammenhänge.

Eigentumswohnung geerbt im Raum Kiel – und darüber hinaus

Regionale und überregionale Besonderheiten

Gerade in Schleswig-Holstein gibt es viele Eigentumswohnungen in unterschiedlichsten Konstellationen – von der kleinen Ferienwohnung an der Ostsee bis zur Stadtwohnung in Kiel. Ob die Wohnung in Ihrer Nähe liegt oder weit entfernt: Die rechtlichen Fragen sind dieselben, aber die praktischen Herausforderungen unterscheiden sich. Eine Wohnung, die Sie nicht vor Ort betreuen können, erfordert andere Überlegungen als eine in Ihrer Nachbarschaft. Und wenn die Wohnung in einem anderen Bundesland oder gar im Ausland liegt, kommen weitere Fragen hinzu.

Wie die Kanzlei Sie unterstützt

Die Kanzlei berät zu Fragen rund um geerbte Eigentumswohnungen – von der ersten Orientierung bis zur Umsetzung der gewählten Lösung. Der Kanzleistandort liegt im Raum Kiel, die Beratung erfolgt jedoch bundesweit. Schildern Sie über die Kontaktseite Ihren Fall – Sie erhalten eine erste Einschätzung, ob und wie anwaltliche Unterstützung in Ihrer Situation sinnvoll ist. Diese Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Kommt es zur Mandatierung, ist eine umfassende Betreuung auch per Videoberatung möglich – unabhängig davon, wo Sie oder die Wohnung sich befinden.